二套房认定现松动部分银行再现放贷热情

作者: 时间:2020年08月13日 0条点评

翟宇

本周早些时候,央行上海总部刚刚发布了今年2月份上海市货币信贷运行报告,数据显示,当月中资银行个人住房贷款仅微增0.06亿元,同比少增2亿元,几乎逼近零点。上述数据似乎为“二套房”认定标准出现松动提供了一个可能的解释

日前,以客户身份致电上海某本地银行信贷业务人员韩先生,以咨询个人按揭贷款业务时被告知,如果第一套房的按揭贷款已全部还清,那么购买第二套房再申请按揭贷款时,同样可以获得与第一套房同样的优惠利率。

随后致电四大国有银行之一的商业银行上海分行客服,咨询关于第二套房按揭贷款政策时,提出“如果第一套房的贷款已全部还清,那么第二套房是否可以按第一套房的政策进行办理”的问题时,接的先生明确告诉:“是的。”

这是继去年12月初央行及银监会明确第二套房的贷款政策后,首次出现第二套房贷款政策松动的情况。按照当时的政策规定,无论第一套房是否贷款还清,只要在央行征信系统中有按揭贷款纪录的家庭,在购买第二套房时最低首付款不得低于40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

就在本周早些时候,央行上海总部刚刚发布了今年2月份上海市货币信贷运行报告,数据显示,当月中资银行个人住房贷款仅微增0.06亿元,同比少增2亿元,几乎逼近零点。之后央行南京分行公布的数据也不容乐观,2月份南京个人住房贷款余额为684亿元,较1月份骤降2.5 亿元。

上述数据似乎为“二套房”认定标准出现松动提供了一个可能的解释。

“很惨淡啊!”

一家股份制商业银行上海分行的信贷人员一听问起最近的业务情况就表示:“很惨淡!”据他透露,除了1月份突击放出一批贷款外,到目前为止,他仅完成2~ 笔房贷业务,“而且都是朋友,其他的客户主要是咨询的比较多”。

事实上,即便是1月份突击放出去的那批贷款,也都是去年底因为信贷额度提前用完而“积压”下来的。但他同时表示,目前他所在的银行并没有放松个人房贷的迹象,“仍执行央行和银监会的政策”。

韩先生也正为了如何完成贷款指标而奔波。他通过朋友在站上发布了信息,称“有购房贷款较难办理的可以与我行联系”,并留下了联系。他表示,如果之前曾经使用公积金贷款买房,全部还清后购买第二套房时,全部申请商业贷款的话,在他们的银行仍然可以按第一套房的优惠政策来办理。

他同时表示,在第一套房已经办理过公积金贷款的家庭,如果第二套房还需要办理公积金贷款,那么公积金贷款这部分是否也能享受优惠的利率,他则不能保证,需要“再去问一问”。他坦承,按照今年已经出来的放贷额度,“指标如果完不成,肯定会放松一些”。而且年初相对会宽松些,到下半年指标完成得差不多了,“就不会有这么优惠的政策了”。

上述四大国有银行之一的上海分行信贷业务经理刘风(化名)则告诉,该银行对个人房贷一直都执行的是第一套房贷款还清后,第二套房均可按第一套房政策进行办理的政策,他甚至强调说,“我们一直都是这样执行的,没有所谓的政策放松”。

即便如此,今年以来他们做的个人房贷业务也很少,“监管部门一直查得比较紧,我们也要谨慎一点”。与韩先生相比,刘风显得更为淡定些。到目前为止,该银行今年的放贷额度还没有下放到各分行。

对刘风来说,“现在政策还不明朗”。据了解,往年该银行上海分行都会下发一个相关的指导性建议,会对每年的贷款投放重点提出一个方向。到目前为止,这个指导性建议也还没有下发,今年的放贷重点会集中在哪个方面也无从了解,因此,刘风目前的状态就是,“也就做做房贷了,其他类的贷款已基本停掉”。

政策放松的冲动

“去年的这个时候,虽然也是上海楼市清淡的季节,但比起今年的日子,那就算是非常好的光景了。”据刘风介绍,去年4月底时,他们银行下发的指导性建议将放贷重点放在消费贷款方面,因此,消费贷款去年曾一度占到该行上海分行新增贷款额的50%以上。

实际上,所谓的消费贷款,就是以房产作为抵押而获得的消费用途的贷款。刘风表示,这种办法对很多客户来说,可以规避房产买卖的税收,在房产所有权没有变更的情况下,还可以获得一笔贷款,因此很多客户都乐意接受这样的做法。

直到去年9月底,这家银行重新调整重点,要求对消费贷款严格把关,之后这一业务就“基本不做”了。也正因为这样,今年个人房贷业务的萎缩显得较去年更为明显,“今年和去年不好比,少了很多”,虽然今年的放贷额度还没有下来,但刘风对业务量急剧减少仍有些在意。

与此同时,外资银行加入个人房贷业务的争夺也使情况变得复杂。第二套房的认定很大程度上依赖于央行的征信系统,除了少数规模较小的农村信用合作社等银行外,四大行及绝大多数股份制商业银行都已与这一系统联。但外资银行中,大部分都还未与这一系统联。

据了解,已有外资银行在与央行系统联的“空隙”开始争夺客户。部分外资银行仅仅需要客户签订一份书面协议,承诺购买的是第一套房,就可以按第一套房的政策进行办理。但也有外资银行的信贷人员告诉,外资银行与中资银行对贷款的查核制度是完全不同的。从表面上看,他们的要求很松,但是他们提出的条件有很多人未必都能做到,所以能完全符合他们条件的个人并不多。

刘风还在焦急地等待今年的放贷额度,“如果指标额度比较大,就很难完成。但是没办法,我们也只能跟着。”相比以往年初放贷政策都会有所放松的情况,他对今年的预计也非常悲观:估计今年政策不会放松了,而且加息的可能性很大,对希望购房的老百姓来说,这又是一个打击。“我们也愿意政策放松,放松了我们的业务也好做。”

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